Tworzenie wspólnot mieszkaniowych

Wbrew dość powszechnemu mniemaniu wraz z zakupem własnego mieszkania możemy, ale jednocześnie wcale nie musimy stać się członkami wspólnoty mieszkaniowej. W dużej mierze jest to uzależnione od tego, jaki jest stan prawny budynku, wspólnoty mieszkaniowe funkcjonują więc przede wszystkim tam, gdzie nieruchomość jest własnością jednostek samorządu terytorialnego, deweloperów, zakładów pracy i osób fizycznych. Niekiedy ich założenie jest możliwe nawet w budynku będącym własnością spółdzielni mieszkaniowej, mówimy jednak o zagadnieniu nieco bardziej skomplikowanym.

Sama wspólnota mieszkaniowa najczęściej jest definiowana jako ogół właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości. Jest to tak zwana ułomna osoba prawna, choć bowiem nie ma osobowości prawnej, może pochwalić się zdolnością prawną, możliwością zaciągania zobowiązań, nabywania praw, a nawet pozywania do sądu i bycia pozywaną. Wspólnota nie posiada też odrębnego majątku, ten bowiem, którym dysponuje, należy do właścicieli lokali wchodzących w jej skład. Gdy nabywamy lokal w nieruchomości, której właścicielem jest deweloper, gmina, osoba fizyczna, a nawet zakład pracy, nie musimy starać się o członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej, ta bowiem powstaje w sposób automatyczny. Jej członkiem stajemy się w tym samym momencie, w którym podpisujemy akt notarialny dotyczący zakupu mieszkania. Nieco inaczej sytuacja przedstawia się wówczas, gdy nasze mieszkanie znajduje się w budynku, którego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Owszem, również w tym przypadku możemy mówić o automatycznym powstaniu wspólnoty, z sytuacją taką mamy jednak do czynienia dopiero wówczas, gdy wyodrębniona zostanie własność ostatniego (a nie pierwszego) lokalu w danej nieruchomości.

O wcześniejszym utworzeniu wspólnoty może być mowa jedynie wówczas, gdy uchwała o takiej treści zostanie podjęta przez większość właścicieli lokali. Tak w jednym, jak i w drugim przypadku powołanie do życia wspólnoty wymaga jednak dodatkowych czynności. Jeśli wspólnota powstaje automatycznie, konieczne jest powołanie do życia jej zarządu. Nie można też zapomnieć o uzyskaniu numerów REGON i NIP, a także o tym, że wspólnota powinna mieć własne konto bankowe. Wspólnota zakładana w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej musi zostać utworzona w oparciu o odpis księgi wieczystej nieruchomości. Pozwoli to na określenie, czy można już mówić o większości, która rzeczywiście pozwala na jej założenie. Koszt odpisu nie jest duży, należy jednak liczyć się z tym, że księga wieczysta nieruchomości nie musi być kompletna, często brakuje w niej bowiem wpisów odnoszących się do zawartych stosunkowo niedawno aktów notarialnych.